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中國物業管理現有商業模式剖析

中國物業管理現有商業模式剖析

唯學網 • 教育培訓

2012-8-21 10:50

物業管理

企業管理

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        雖然我國目前幾萬家物業服務企業的自身定位、市場規模、產品類型、運營體系和經濟效益千差萬別,但是從盈利模式的角度,我們大體可以將現有的物業服務企業的商業模式概括為三種類型:

        模式一:物業服務提供商

        物業服務提供商,又稱基礎服務模式,是目前占絕對優勢地位的主流商業模式。其特征是,物業服務企業通過向業主及使用人提供物業管理區域內的保潔、綠化、秩序維護和房屋維修養護等綜合性的基礎服務,來獲取物業服務費的收入。其實質是,物業服務企業直接向業主出售準公共性的物業服務產品。

        物業服務提供商對應的收費模式為包干制(雖然也有少數企業名義上采用酬金制模式,但實踐中依然采用包干制的費用核算方法),適用的客戶類型多為缺乏專業素養的分散產權業主。該模式的優點是易于操作,簡單便捷,有利于物業服務企業強化成本意識,提高內控水平;缺點是交易透明度不夠,容易導致交易信息不對稱,企業難以取得客戶的信任,在收費率偏低的情況下,容易導致虧損,企業的經營風險較大。

        模式二:物業顧問服務商

        物業顧問服務商,又稱不動產顧問服務模式,通常是具備豐富的不動產投資、開發、經營和管理經驗的物業服務企業采用的商業模式,典型代表是成都嘉寶和國際“五大行”。其特征是,物業服務企業利用掌握的專業知識和專業技能開展顧問服務,通過向上游的開發企業提供投資咨詢、前期策劃和銷售代理服務,向中游的物業服務企業提供管理方案設計、管理人員培訓和管理現場指導服務,向下游的業主提供租務管理、投資建議和不動產理財服務,來獲得物業顧問費用或傭金收入。其實質是,物業服務企業向客戶出售專業化的房地產咨詢和服務產品。

        物業顧問服務商模式適用的客戶類型主要有三種:高端產品的開發企業、缺乏經驗的物業服務企業和投資型物業的業主。該模式的優點是資本投入少,企業收入穩定,經營風險低,專業形象好,房地產上中下游產業鏈的打通,有利于信息的利用和資源的整合;缺點是收入相對公開透明,企業利潤難以快速增長,客戶對企業的專業素質和品牌效應要求較高。

        模式三:物業資源開發商

        物業資源開發商,又稱為多種經營模式,通常是具有地產開發背景且具備豐富的物業衍生資源的物業服務企業采用的商業模式,典型代表是綠城和上海仁恒。其特征是,物業服務企業利用其管理的物業資源和客戶資源開展多種經營,通過搭建物業平臺的方式,直接向客戶提供家居生活服務或者間接促成商家與客戶之間的交易,來獲得物業服務費用以外的收入。其實質是,物業服務企業開發物業資源邊際效益的多元化經營。

        物業資源開發商模式的商業邏輯是:物業服務企業的關注重心從業主的物業服務需求本身轉向基于物業服務平臺衍生的多元化需求。由于物業的不可移動性和物業服務的自然壟斷性,決定了基于物業服務形成的消費平臺的相對壟斷性。相對于眾多消費品的商家來說,物業服務企業的優勢在于能夠利用最為接近終端客戶的地域優勢,最為準確地為商家提供消費者的需求信息,最大限度地為商家降低服務成本,因此自然便于其利用與業主形成的物業服務關系搭建具有相對壟斷地位的消費平臺,最為便捷地促成商家與業主之間的交易撮合,并從中獲得自身的商業利潤。“物業搭臺、商家唱戲、業主捧場”,當前一些企業試水的物業服務電子商務,正是運用最新網絡信息技術探索平臺收費商業模式的實踐。

        物業資源開發商模式適用的客戶類型,多為具有經營價值的高端物業業主。該模式的優點是能夠充分利用企業掌握的物業資源優勢,實現經濟效益的最大化,有利于物業服務企業增加收入,分散主業的經營風險;缺點是對物業資源的配置和經營人才的素質要求較高,多元經營考驗企業的綜合能力,容易稀釋有限的管理資源并可能影響基礎服務的品質。

 (中國物業管理協會)

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